Pourquoi la valorisation d'une SCI est-elle différente ?
Contrairement à une SARL ou une SAS dont la valeur repose sur la rentabilité de l'exploitation, la valeur d'une SCI est directement liée à la valeur vénale des biens immobiliers qu'elle détient. C'est une approche essentiellement patrimoniale, complétée par des ajustements spécifiques.
| Critère | SCI | SARL | SAS |
|---|---|---|---|
| Droits d'enregistrement | 5% | 3% (abattement 23k€) | 0,1% |
| Méthode principale | Patrimoniale (valeur vénale) | Flux (EBE, PER) | Flux (EBE, PER) |
| Décote d'illiquidité | 15% à 30% | 10% à 20% | 5% à 15% |
| Agrément cession | Unanimité (sauf statuts) | 3/4 des parts | Libre (sauf clause) |
Comment valoriser les parts d'une SCI pas à pas
La valorisation des parts de SCI suit un processus en 4 étapes que tout expert-comptable ou notaire applique :
Estimer la valeur vénale des biens immobiliers
Faites réaliser une expertise immobilière ou utilisez les références de prix au m² (DVF, MeilleursAgents, Notaires de France). Prenez en compte l'état du bien, l'emplacement et le marché local.
Déduire les dettes et passifs
Soustrayez les emprunts bancaires en cours, les comptes courants d'associés débiteurs, les dettes fiscales et les travaux à prévoir. Ajoutez la trésorerie disponible.
Calculer l'actif net réévalué
Actif net = Valeur vénale des biens + Trésorerie − Dettes totales. C'est la valeur théorique de 100% des parts de la SCI.
Appliquer la décote d'illiquidité
Les parts de SCI ne se vendent pas sur un marché organisé. Appliquez une décote de 15% à 30% selon le nombre d'associés, les clauses statutaires et la nature des biens.
Exemple : SCI familiale — 3 associés, immeuble locatif
Prenons le cas d'une SCI familiale détenant un immeuble locatif de 4 appartements à Lyon. Les parents (60% des parts) souhaitent transmettre progressivement à leurs deux enfants (20% chacun).
Données patrimoniales
Parents (60%)
158 400 €
Enfant 1 (20%)
52 800 €
Enfant 2 (20%)
52 800 €
Avantage fiscal de la SCI : Grâce à la décote d'illiquidité de 20%, la base taxable est réduite de 66 000 €. Si les parents transmettent par donation avec démembrement (nue-propriété), l'économie fiscale peut atteindre 30 000 € à 50 000 € selon l'âge des donateurs.
Cas particuliers : succession, divorce, litige
Divorce et partage des parts SCI
En cas de divorce, les parts de SCI détenues en communauté doivent être évaluées à leur valeur vénale réelle à la date la plus proche du partage. Le notaire liquidateur fait généralement appel à un expert immobilier pour estimer les biens. Si les époux ne s'accordent pas, le juge aux affaires familiales peut désigner un expert judiciaire dont les honoraires (2 000 € à 5 000 €) sont partagés entre les parties. La décote d'illiquidité est généralement admise entre 15% et 25%.
Succession et transmission
La SCI est un outil puissant de transmission patrimoniale. Le démembrement de propriété permet de transmettre la nue-propriété des parts aux enfants tout en conservant l'usufruit (et donc les revenus locatifs). La valeur de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier : à 60 ans, elle représente 50% de la pleine propriété. Combiné avec les abattements de 100 000 € par parent/enfant (renouvelables tous les 15 ans), ce mécanisme permet de transmettre un patrimoine immobilier important avec une fiscalité très réduite.
Litige entre associés
En cas de désaccord sur la valeur des parts, l'article 1843-4 du Code civil prévoit la désignation d'un expert judiciaire par le président du tribunal. L'expert applique généralement la méthode patrimoniale (valeur vénale des biens − dettes) avec une décote d'illiquidité. Son rapport s'impose aux parties sauf erreur grossière. Il est donc crucial d'avoir une valorisation solide et documentée en amont pour défendre sa position.
La décote d'illiquidité : combien appliquer ?
| Situation | Décote recommandée | Justification |
|---|---|---|
| SCI familiale, 2-3 associés | 15% à 20% | Illiquidité modérée, agrément familial |
| SCI multi-associés (>5) | 20% à 30% | Difficulté accrue de cession, blocage possible |
| Parts minoritaires (<50%) | 25% à 35% | Absence de contrôle + illiquidité |
| SCI avec clause d'agrément stricte | 20% à 25% | Restriction statutaire de cessibilité |
L'administration fiscale admet généralement une décote de 10% à 20% pour les SCI familiales. Au-delà, il faut pouvoir justifier par des éléments objectifs (nombre d'associés, clauses statutaires, absence de marché).
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