Différence entre valeur de l'immeuble et valeur des parts
Une erreur fréquente consiste à assimiler la valeur des parts de SCI à la valeur vénale de l'immeuble détenu. Ce n'est pas exact. La valeur des parts tient compte de l'ensemble du bilan de la SCI : actif (immeuble + trésorerie + créances) moins passif (emprunts + dettes).
| Élément | Impact sur la valeur des parts |
|---|---|
| Valeur vénale de l'immeuble | Augmente la valeur des parts |
| Emprunts bancaires en cours | Diminue la valeur des parts |
| Trésorerie disponible | Augmente la valeur des parts |
| Décote minoritaire (10–25 %) | Diminue la valeur des parts minoritaires |
| Fiscalité latente (SCI à l'IS) | Diminue la valeur des parts |
La décote d'illiquidité mérite une attention particulière : les parts de SCI ne se vendent pas aussi facilement qu'un bien immobilier en direct. Cette illiquidité justifie une réduction de valeur, généralement comprise entre 10 % et 20 %, sous réserve d'une justification documentée.
Les principales méthodes pour valoriser les parts de SCI
Méthode patrimoniale (référence pour les SCI)
C'est la méthode de référence pour les SCI à vocation patrimoniale. Elle consiste à calculer l'Actif Net Corrigé (ANC) : valeur vénale des actifs réévalués moins l'ensemble des dettes. La valeur d'une part = ANC total ÷ nombre de parts.
Comparaison de transactions similaires
Lorsque des données de marché sont disponibles (transactions récentes de biens similaires dans le même secteur géographique), cette méthode permet de valider la valeur vénale retenue pour l'immeuble.
SCI à l'IS vs SCI à l'IR
Pour une SCI à l'IS, la valeur des parts intègre une décote au titre de la fiscalité latente sur les plus-values (impôt sur les sociétés dû en cas de cession de l'immeuble). Cette décote peut être significative selon l'ancienneté d'acquisition du bien.
Voir aussi : Guide complet valorisation parts SCI
Exemple concret : SCI familiale en succession
La SCI Famille Lebrun détient un immeuble locatif à Lyon. Au décès du père, ses 40 % de parts doivent être valorisés pour la déclaration de succession.
500 000 €
120 000 €
15 000 €
5 000 €
ANC total : 500 000 + 15 000 − 120 000 − 5 000 = 390 000 €
Valeur des 40 % (sans décote) : 390 000 × 40 % = 156 000 €
Avec décote minoritaire 15 % : 156 000 × (1 − 15 %) = 132 600 €
La décote de 15 % est ici une hypothèse illustrative. Son application et son taux doivent être justifiés et validés par le notaire. L'administration fiscale peut la contester si elle n'est pas documentée.
Préparer la discussion avec notaire et héritiers
La valorisation des parts de SCI est souvent source de tensions entre héritiers, notamment lorsque certains souhaitent conserver le bien et d'autres préfèrent le vendre. Disposer d'une valorisation préalable — même indicative — permet de mettre noir sur blanc une base chiffrée avant les premières réunions familiales.
Cette base facilite le travail du notaire, qui doit établir la déclaration de succession dans un délai de 6 mois (12 mois si le décès a eu lieu à l'étranger). Elle permet également d'anticiper le montant des droits de succession et d'explorer les options de financement.
Apport d'un outil de valorisation automatique
Un outil de valorisation en ligne permet de générer rapidement une estimation structurée, en testant différentes hypothèses (avec ou sans décote, différentes valeurs vénales). Cette rapidité est précieuse dans le contexte d'une succession, où les délais sont contraints.
ValeurParts génère un rapport complet incluant l'ANC, les méthodes de valorisation applicables et une fourchette basse/centrale/haute. Ce rapport peut être remis directement au notaire comme base de travail.